Caução, fiador ou seguro-fiança: como escolher a garantia do aluguel
A garantia é o que protege o proprietário se o inquilino deixar de pagar o aluguel ou devolver o imóvel danificado. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) lista no artigo 37 as modalidades possíveis. E determina que o contrato só pode ter uma delas: exigir fiador e caução ao mesmo tempo, por exemplo, é proibido.
As quatro garantias previstas em lei
| Garantia | Como funciona | Ponto forte | Ponto fraco |
|---|---|---|---|
| Caução | Depósito em dinheiro (até 3 meses de aluguel, em poupança), ou bens móveis ou imóveis dados em garantia | Simples e sem custo de terceiros | Cobre pouco se a dívida se acumular |
| Fiança | Uma pessoa, normalmente com imóvel próprio, se responsabiliza pela dívida | Sem custo para o inquilino | Cobrança depende de processo judicial contra o fiador |
| Seguro-fiança | Seguradora cobre aluguéis e encargos em atraso, conforme a apólice | Indenização mais rápida e análise de crédito feita pela seguradora | Custo anual pago pelo inquilino |
| Cessão de quotas de fundo | Quotas de um fundo de investimento ficam vinculadas ao contrato | O dinheiro continua rendendo para o inquilino | Pouco oferecida pelos bancos |
Como escolher
- Aluguel mais alto ou imóvel comercial: o seguro-fiança costuma dar mais segurança, porque a seguradora analisa o crédito e paga em caso de atraso.
- Fiador: peça a matrícula atualizada do imóvel do fiador e confira se ele é casado. O cônjuge precisa assinar a fiança (outorga conjugal), ou ela pode ser anulada.
- Caução em dinheiro: deve ficar depositada em caderneta de poupança, e os rendimentos pertencem ao inquilino na devolução.
Cuidados que valem para qualquer garantia
- Faça análise cadastral do inquilino (renda, histórico de crédito, referências).
- Deixe por escrito no contrato qual é a garantia e até quando ela vale. Pela lei, a garantia se estende até a devolução das chaves, salvo disposição em contrário.
- Se a garantia acabar no meio do contrato (fiador falecido, seguro cancelado), o proprietário pode exigir uma nova.
- Locação sem garantia é permitida e, nesse caso, o proprietário pode cobrar o aluguel antecipadamente, até o sexto dia útil do mês a vencer (art. 42).
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