Reajuste de aluguel: IGP-M, IPCA e o que diz a lei
Todo ano, no aniversário do contrato, surge a mesma pergunta: quanto o aluguel vai subir? A resposta está no próprio contrato, mas a lei impõe alguns limites.
O que a lei permite
- Periodicidade anual: reajustes com periodicidade inferior a um ano são nulos (Lei 10.192/2001).
- Índice livre: as partes escolhem o índice. Os mais usados são o IGP-M (FGV) e o IPCA (IBGE).
- Proibições: o aluguel não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado à variação cambial ou ao salário mínimo (Lei 8.245/1991, art. 17).
IGP-M ou IPCA?
O IGP-M sofre forte influência do câmbio e de preços no atacado. Em alguns anos sobe muito mais que a inflação ao consumidor; em outros, fica negativo. O IPCA, que mede a inflação oficial ao consumidor, costuma ser mais estável. Por isso, muitos contratos novos passaram a adotar o IPCA, ou preveem o “menor entre os dois”.
Se o índice do contrato der negativo, vale o que estiver escrito. Muitos contratos preveem que o aluguel não será reduzido nesse caso; sem essa cláusula, o reajuste negativo pode ser aplicado.
Como calcular
Multiplique o aluguel atual pelo índice acumulado dos últimos 12 meses. Exemplo: aluguel de R$ 2.000,00 e índice acumulado de 4,5% → R$ 2.000,00 × 1,045 = R$ 2.090,00. A calculadora do cidadão do Banco Central ajuda a obter o índice acumulado exato.
Reajuste não é revisão
O reajuste só repõe a inflação. Se o aluguel ficou muito acima ou abaixo do valor de mercado, qualquer das partes pode pedir a revisão, por acordo ou, depois de três anos de contrato (ou do último acordo), por ação revisional (art. 19).
Boas práticas
- Avise o inquilino por escrito, com o cálculo e a fonte do índice.
- Em momentos de índice muito alto, negociar um percentual menor pode valer mais que perder um bom inquilino.
- Registre qualquer acordo diferente do contrato num aditivo assinado.
Precisa de um imóvel em São Paulo ou Sorocaba?
Veja os imóveis administrados pela 1972corp.
Leia também
Caução, fiador ou seguro-fiança: como escolher a garantia do aluguel
Conheça as quatro garantias locatícias permitidas pela Lei do Inquilinato, as vantagens de cada uma e por que o contrato só pode ter uma delas.
Vistoria de entrada e saída: como evitar conflitos no fim do aluguel
Veja o que precisa constar no laudo de vistoria de um imóvel alugado, como registrar fotos e o que é desgaste natural versus dano.
Holding patrimonial: o que é e quando vale a pena para quem tem imóveis
Entenda como funciona uma holding patrimonial, quais as vantagens para proprietários de imóveis, os custos envolvidos e os cuidados antes de abrir uma.